IVA en la construcción: Guía imprescindible

El IVA es un impuesto indirecto, del que no escapamos ninguno de los españoles. Está presente en todos los productos y servicios y al tratarse de un porcentaje, cuenta con una mayor importancia cuando el coste del bien es más elevado. Precisamente por esto, el IVA en la construcción es un aspecto muy importante a tener en cuenta y quizás necesites una asesoría fiscal de confianza para guiarte en estos temas legales. En este artículo, vamos a tratar de explicarte todo lo relacionado con la aplicación del IVA a la construcción, para que puedas tenerlo en cuenta a la hora de aplicarlo a una vivienda, garaje o cualquier elemento relacionado.

Tabla de contenidos

¿Qué IVA se aplica en la entrega de viviendas?

A la hora de entregar una vivienda, se aplica un tipo de IVA reducido de un 10%. Dentro de este IVA, se incluyen además de las viviendas, las plazas de garaje que se hayan podido construir tanto en la superficie de la vivienda, como en el propio subsuelo de la zona común, hasta un máximo de dos unidades. Aparte de «nuestro querido» IVA a la compra de la vivienda estarán el resto de gastos de compra, aunque eso ya es otra historia…

Cuando se trata de un negocio en lugar de un edificio o vivienda destinada a uso particular, el gravamen es diferente. En este caso, el IVA se repercutiría de la misma forma, pero la cantidad ascendería hasta un 21%. Este aumento se lleva a cabo, incluso aunque el negocio se encuentre dentro del mismo bloque de edificios en donde se ha aplicado el tipo reducido para una operación con un particular.

«Atención: Si los garajes se venden conjuntamente con las viviendas pero están en edificios distintos, tributan al 21% de IVA (consulta no vinculante 1068-03 DGT)«

IVA aplicable en obras de renovación y reparación

Cuando se llevan a cabo obras de renovación y reparación sobre el edificio, por norma habitual se aplica un IVA de un 10%; siempre que el destinatario sea una persona física.

Como sucede con el IVA aplicado en la entrega de viviendas, cuando dichas obras están siendo para un empresario o profesional que utilice la vivienda o inmueble en el cual se están realizando las obras, el gravamen vuelve a ser del 21%.

También tributan al 10% del IVA de viviendas, todas aquellas ventas que cuenten con la instalación de armarios (de cocina y baños) que hayan sido llevados a cabo por el promotor de la obra, así como las ejecuciones de obras entre Comunidades de Propietarios y contratistas que persigan construir garajes complementarios a las edificaciones.

Excepciones al IVA del 10% en obras renovación y reparación

Este tipo reducido de un 10%, cuenta con algunas excepciones a la regla. Cuando la factura de la obra la ha emitido una compañía de seguros, no será aplicable este IVA reducido. Además, existe algún que otro requisito para que se pueda aplicar, como por ejemplo, que esta rehabilitación de la vivienda se haya llevado a cabo durante los dos años posteriores a la construcción de la vivienda.

Por otro lado, tampoco contará con un tipo reducido si la persona que lleva a cabo la obra, no aporta los materiales de la obra o si los aportara y el valor de los mismos no supera el 40% de la base imponible de la propia operación.

¿Cuánto IVA se aplica en las obras de rehabilitación?

Este concepto de rehabilitación del IVA ha sufrido una fuerte ampliación desde el pasado año 2010. Bajo esta rehabilitación, se incluyen tres grandes epígrafes:

El primer epígrafe tiene como objeto las obras de rehabilitación de las viviendas. En este caso, se trata de las viviendas cuya reconstrucción supone más de un 50% del coste total de la vivienda.
Las obras análogas son aquellas que proporcionan al edificio una mayor estabilidad y seguridad. Varios ejemplos serían la adecuación de la cimentación que pueda afectar a pilares forjados y que hayan sido dañados por el paso del tiempo, así como la ampliación de la superficie que se ha construido, tanto por encima como por debajo del propio suelo rasante o la reconstrucción y renovación de las fachadas del edificio o de sus patios interiores. Por último, la instalación de un ascensor, también se verá afectada.
Por último, las obras conexas a la rehabilitación del edificio, cuyo coste sea inferior a las obras de consolidación o el tratamiento de fachada tratado anteriormente. Esto será aplicado, siempre y cuando mantenga una vinculación indisociable y no sean llevadas a cabo por el mero hecho de decorar el inmueble. Además se incluyen como obras conexas las obras de albañilería, las de la rehabilitación de la energía o todas aquellas destinadas a la mejora de los cerramientos del edificio, así como sus instalaciones de electricidad y gas o la protección contra incendios del mismo.

En definitiva, es importante tener en cuenta estos aspectos del concepto de rehabilitación para poder gozar del tipo reducido del 10%, ya que nos puede permitir ahorrar una buena cantidad de dinero cuando llevamos a cabo la compra del inmueble o del servicio asociado al mismo.

Todos estos efectos en los que tiene que ver el IVA, están delimitados tanto a la primera, como a la segunda entrega del edificio. Por este motivo, deben de tenerse siempre en cuenta, independientemente de que la vivienda sea de primera o de segunda mano.

Exenciones de IVA en la construcción

Para terminar, vamos a ver algunos casos que se encuentran exentos de tener que pagar IVA. De la misma forma que existe un IVA a la construcción más reducido, existe también la posibilidad de tener el IVA exento.

En el caso de los terrenos rústicos, solamente se deberá gravar toda clase de operación, ya sea de urbanización, de promoción o de lo que sea, que incorpore un valor a los terrenos rústicos en cuestión. De lo contrario iría exento de IVA.

Otra exención en este sentido, cuando se trata de un bien inmueble edificado usado (es decir, que se haya ocupado y utilizado con anterioridad) se considera que ese valor añadido ya ha sido incorporado y por lo tanto pagado. Por ello no tiene ningún sentido el que se añada de nuevo el valor del inmueble en este impuesto del IVA.

Otro caso en el cual no se tendría que pagar el IVA, es en aquel supuesto en donde intervienen sujetos que no son sujetos pasivos de IVA. Esto quiere decir, que si por ejemplo una persona particular, le vende su piso a un amigo, como este no es sujeto pasivo de IVA, la operación no llevará incorporado este impuesto en cuestión.

Existen algunas modalidades más que están exentas de IVA, como por ejemplo cuando se compra una vivienda después de un largo proceso de arrendamiento de la misma, puesto que se entiende que el IVA ya ha sido pagado a lo largo del tiempo en los contratos de alquiler.